ABC oceny inwestycji

Zanim przejdziemy do analizy opłacalności instalacji biogazowych w Polsce, warto przybliżyć czym jest inwestowanie i jak się szybko zorientować,  czy w coś warto inwestować czy nie. Inwestowanie z punktu osoby oszczędzającej to nic innego jak odłożenie bieżącej konsumpcji w czasie. Oczywiście, jeżeli powstrzymujemy się od konsumpcji, to chcemy mieć to wynagrodzone, najlepiej wynagrodzone w pieniądzu.

Weźmy najbardziej popularną formę inwestowania, inwestowania w lokaty bankowe. Jeżeli odkładamy konsumpcje na rok i pieniądze pożyczamy bankowi (bo tym właśnie jest lokata, pożyczką dla banku), to wyceniamy nasze powstrzymanie się od konsumowania za 5 procent zysku rocznie(minus inflacja, minus podatek). Przyjęło się uważać, że lokaty bankowe są inwestycją „bez ryzyka”, ale nie ma inwestycji bez ryzyka. Jeżeli ktoś mówi nam, że oferuje jakąś inwestycje „bez ryzyka” utraty kapitału, to bez ryzyka można stwierdzić, że albo jest ignorantem, albo próbuje z nas robić idiotę.

To bankowe 5 procent na lokacie, to właśnie rynkowa cena pieniądza ustalona na rynku między osobami które lokują w banku pieniądze i tymi którzy chcą od niego pożyczyć. (Temat pustego pieniądza i systemowego zaniżania tego procentu pomijamy).

Idąc dalej, widzimy lepiej oprocentowane obligacje skarbowe. Pieniądze można zamiast na lokacie pożyczyć rządowi kupując obligacje. Dlaczego, obligacje rządowe są wyżej oprocentowane? Przyjęło się uważać, że obligacje są prawie tak bezpieczne jak lokaty, lecz nie tak bardzo. Cechują się większym ryzykiem niewypłacalności stąd i większe ich oprocentowanie. Dziś jednak przy takim sprzężeniu systemu bankowego poprzez państwowy pieniądz z systemem bankowym, wydaje się niemożliwe, żeby  przy  bankrutujących obligacjach nie zeszmacono by też pieniądza poprzez jego dzikie drukowanie przez bank centralny. Wtedy inflacja zniweluje cały zysk z lokaty, a reszta pójdzie w szkodę oszczędzającego.

Idąc dalej, można nabyć dług przedsiębiorstw, czyli obligacje emitowane przez spółki. Oprocentowanie takich obligacji jest większe, niż oprocentowanie obligacji skarbowych z prostego powodu.. Spółki bankrutują znacznie częściej niż państwa, stąd tą niedogodność wynagradza wyższe oprocentowanie.  Zasada jest prosta.. im większe ryzyko utraty kapitału, tym większe odsetki od tegoż kapitału.

Czym się różnie inwestowanie w dług (lokaty, obligacje państwowe, korporacyjne) od inwestowania w spółki? W spółkach wysokość odsetek jak i również kapitału nie jest gwarantowana.

Dobrze obrazuje to modny ostatnio sposób inwestowania kapitału poprzez kupowanie mieszkań pod wynajem.

Jeżeli inwestujemy w zakup mieszkania 500 000 PLN, to oczekujemy, że z wynajmu będziemy realizować większe zyski, niż na przykład z zainwestowania tych samych pieniędzy w lokatę bankową. Nie ma sensu wydawać pół miliona złotych w mieszkanie, z którego będziemy mogli wynająć na 1000 PLN miesięcznie netto, bo to by oznaczało, ze rentowność naszej inwestycji wynosi 2,4 procent. O wiele rozsądniej byłoby odłożyć te pieniądze na lokacie, zarabiać więcej i nie ponosić zbędnego ryzyka. Osoby wyceniające nieruchomości bardzo szybko wyceniają „na szybko” wartość mieszkań. Uważa się, że mieszkanie powinno przynosić zyski na poziomie 10 procent ceny zakupu. Stąd biorą średni wieloletni czynsz z okolicy i mnożą przez 120 (10 lat * 12 miesięcy). Zatem jeżeli możesz wynająć swoje mieszkanie na powiedzmy 2 300 PLN na miesiąc netto (do ręki), to twoje mieszkanie warte jest 276 000 PLN (2 300*120). Jeżeli natomiast kupiłeś mieszkanie za 500 000 PLN, a nie możesz go wynająć za 4 200 PLN miesięcznie, to poczyniłeś złą inwestycję… lepiej było zainwestować w lokatę lub obligacje, zamiast użerać się z wynajmującym o czynsz. Jest to klasyczna metoda wyceny dochodowej, czyli przyszłych strumieni pieniężnych.

Podejdźmy trochę bliżej giełdy. Załóżmy ze zakładam spółkę, którą jedyną działalnością będzie zakup mieszkania i czerpania zysków. W zawiązku z tym, emituje 500 000 akcji po 1 PLN i sprzedaje je inwestorom, a za pozyskane pieniądze kupuje mieszkanie pod wynajem. Inwestor posiadający akcję za 1 złoty oczekuje zysku 10 procentowego. Minął rok i raportuje do akcjonariuszy że udało mi się wynająć mieszkanie za 10 000 miesięcznie i tym samym osiągnąłem zysk w wysokości 120 000 złotych który wypłacam akcjonariuszom w formie dywidendy. Jest to zysk na poziomie 24 procent i niespotykany na rynku, każdy by chciał mieć taką akcję, która płaci 24 % zysku.. Jak każdy chce kupić akcje, to ich cena rośnie.. dokąd… do wartości, kiedy znowu na jednej akcji mogę otrzymać 10 procent zysku. Jaki to poziom? Znowu.. mnożymy 10 000 (miesięczny zysk) przez 120 (stopa zwrotu 10 procent) i wychodzi nam, że akcje powinny być warte 1 200 000 PLN. Jednak ilość akcji się nie zmienia, stąd jedna akcja powinna być wyceniana przez rynek na 2,4 PLN.. Wtedy znowu inwestor, przy nie zmienionym zysku (120 000) otrzymuje oczekiwaną stopą zwrotu dla rynku nieruchomości.

Na podstawie tych danych można dojść do uniwersalnego wskaźnika oceniającego spółki giełdowe jakim jest P/E (Price/Earnings per share). Wskaźnik ten to iloraz ceny danej akcji,  do zysku przypadającego na jedną akcję.

W naszym przypadku, zysk otrzymany z wynajmu mieszkania 120 000 PLN przypada na 500 000 akcji, zatem na jedną akcję przypada 24 grosze zysku. Skoro akcja została wyceniona na 1 PLN, to podstawiając do wzoru, otrzymamy P/E na poziomie 4,16. Jednakże, jeżeli rynkowa cena akcji wzrosła do 2,4 PLN, to podstawiając do wzoru, P/E wychodzi równe 10. Oczywiście, P/E może być traktowany jako odmianę prostego okresu zwrotu (bez uwzględnienia wartości pieniądza w czasie), czyli ilość lat po jakim zwróci mi się inwestycja, stąd im niższe P/E od 10 – 8  tym spółki są niedowartościowane (akcje za tanie w stosunku do zysków), a im wyższe P/E tym akcje są przewartościowane.

Dlatego nie ma wielkiego sensu inwestowania w spółkę o P/E równym 25, bo to oznacza, że inwestujemy na 4 procent zysku rocznie… tyle samo płacą lokaty, a więcej obligacje, a są to inwestycje o o wiele mniejszym ryzyku. Jeżeli jednak gros spółek ma wskaźniki P/E to oznacza, że generalnie na rynku panuje pewna aberracja, i należy się spodziewać korekty. Można wtedy powiedzieć, że giełda jest napompowana tanim pieniądzem, gdyż na przykład lokaty są oprocentowane na 1 procent. Stąd z braku możliwości alternatywnego inwestowania kapitału, rynek kieruje strumień pieniędzy w giełdę windując ceny akcji do bardzo wysokich poziomów, których wskaźniki P/E przekraczają 30.  Dodatkowo, firmy ogłaszają nowe plany inwestycyjne obiecując wyższe zyski. Plany inwestycyjne na kredyt rzecz jasna, bo jakże by inaczej, skoro kredyt jest tani. Tworzy o pewna ułudę na rynku i jest to sygnał, żeby się z niego ewakuować.

Wracając jeszcze do spółki i mieszkania, to co się stanie, jeżeli zaraportuje zysk nie 120 000, ale 25 000 (2083 pln/miesiąc)? Rentowność inwestycji w akcje, spadnie z 24 procent do 5 procent, w związku z tym akcja powinna kosztować nie 2,4 pln, ale 50 groszy (2083*120/500 000), ale czy na pewno? Cena akcji powędrowała poniżej wyceny samego mieszkania, a więc majątku, który generuje owe zyski… Stąd akcjonariusze mogą dojść do wniosku, że albo jestem do niczego jako zarząd i nie wyciskam z mieszkania pożądanego zysku, albo że sama wycena mieszkania jest na rynku przewartościowana.. wtedy albo mnie wywalą, albo sprzedadzą mieszkanie za 500 000 i każą zainwestować w coś innego. Jeżeli jednak mieszkanie nie będzie można sprzedać za 500 000 ale za 250 000, to cena 50 groszy za akcję będzie odzwierciedlała faktyczną sytuację majątkową spółki.

W przypadku, gdy wycena strumienia pieniężnego jest poniżej wartości majątku, to spółkę wycenia się metodą wartości aktywów netto, czyli od aktywów odejmuje się długi i wychodzi faktyczny majątek na jedną akcję. Z reguły jednak wycena majątku jest bardzo utrudniona, gdyż trudno ustalić rynkową wartość wszystkich aktywów spółki. Jeżeli majątek jest wyżej wyceniany, od strumieni pieniężnych, to tylko dlatego, że przewiduje się, że w przyszłości, będzie można dzięki niemu generować znacznie większe zyski niż obecnie. Przykład? Działka obok której mam przechodzić autostrada, może być wyceniana znacznie więcej niż to wynika z obecnego zysku z uprawy zboża, gdyż za kilka lat, będzie można prowadzić na niej o wiele zyskowniejszą działalność usługową dla kierowców.  Nikt natomiast nie będzie inwestował w rzecz, która nie będzie przynosiła mu teraz lub w przyszłości spodziewanych zysków w relacji do zakładanego ryzyka, gdyż zawsze istnieje alternatywa, chociażby lokaty.