Jednym z podstawowych wskaźników jakim się ocenia czy ceny mieszkań czy domów nie są wycenione za wysoko bądź za nisko jest wskaźnik "kupno do wynajmu". Wskaźnik ten jest co do zasady taki sam jak wskaźnik "cena zysk" o którym pisałem już nie raz wcześniej (ABC oceny inwestycji, P/E raz jeszcze, Google Bubble) z tym że jaką cenę bierzemy cenę mieszkania, a jako zysk koszt wynajmu mieszkania.
Zatem jeżeli mieszkanie kosztuje 100 000 pln, a wynajem tego samego mieszkania rocznie kosztuje 10 000, to wskaźnik kupno do wynajmu wynosi 10. Akurat 10 to wskaźnik uznawany za fair price jeżeli chodzi o cenę mieszkania. Uczą o tym na pierwszych zajęciach dla rzeczoznawców i nie ma w tym nic dziwnego, gdyż to bardzo prosty, szybki i przede wszystkim bardzo skuteczny wskaźnik. Rzeczoznawca bierze cenę miesięczną najmu mnoży razy 120 i ma już wycenę. Może nie wycenę jaką poda klientowi, ale bazę - punkt odniesienia. Wszystko co się uzyska powyżej tej wyceny można traktować jako dobry deal, wszystko co poniżej, jako sprzedaż ze stratą.
Można od razu zauważyć, że ta metoda jest w pewnym klinczu, gdyż taką samą drogę można zastosować do ocenienia ile nas kosztuje najem. Jeżeli za roczny wynajem płacimy 1/10 ceny mieszkania to możemy uznać, że nie przepłacamy. Wszystko powyżej 10 można uznać jako zachętę do preferencji wynajmu nad kupnem. Jeżeli za wynajem roczny płacimy 1/5 ceny mieszkania, to bardziej opłacało by się kupić owo mieszkanie.
Proste i trywialne, ale pozwala w szybki sposób się odnaleźć w obojętnie jakiej decyzji finansowej.
Kocham Stany Zjednoczone. Kocham za długie szeregi czasowe oraz za zdolność tamtejszych krajan do robienia świetnych infografik, jak chociażby ta poniżej: (kliknij tutaj aby przejść do dynamicznego wykresu)
Wykres określa nam kolorami jaki jest wskaźnik kupno wynajem. Im bardziej zielony tym bardziej opłaca się kupić (6-10). Czerwony kolor to czerwone światło dla kupna. Wskaźnik 31-35 jest obłędny i nie ma racjonalnych przesłanek żeby kupować mieszkanie; lepiej wynająć.
Szkoda jednak że tamtejsi krajanie spóźniają się zawsze z robieniem takich grafik o kilka lat. Tym razem o całe 6 lat kiedy to zaczęła się bańka na nieruchomościach.
***************************************
Zamiast klipu dziś scena początkowa z filmu, który bardzo polecam. Walc z Bashirem. Te psy doskonale wprowadzają w klimat filmu.
[youtube:http://www.youtube.com/watch?v=4BuVyMa_-ms]
Wygodny przelicznik, ale przeniesiony na polskie warunki pokazuje, że nigdzie chyba nie warto kupować mieszkania :) Szybki przykład z wrocławskiego podwórka. Mieszkanie 2-pokojowe, pow. 45-50 m^2, wynajem średnio 1500 zł (bez liczników). Daje to 120 x 1500 = 180 000 zł. Cena nierealna :D Wynajem przestałby być opłacalny przy czynszu ok. 2200 zł/mies.
OdpowiedzUsuńdlaczego nie realna. takie ceny były jeszcze 4 lata temu z Poznaniu. 2006 rok kupowało się przy przeliczniku 9.
OdpowiedzUsuńNie znam poznańskiego rynku, a zwłaszcza jak wyglądał w 2006 roku. We Wrocławiu nie ma praktycznie szans na mieszkanie 45-50 m^2 w cenie poniżej 250 tys., chyba że mówimy o dalekich przedmieściach z kiepską komunikacją z resztą miasta. Żeby opłacało się kupować kierując powyższym wskaźnikiem, to albo ceny najmu musiałyby drastycznie wzrosnąć (ni huhu, ceny spadają), albo mieszkania muszą mocno stanieć, poniżej 4500zł/m^2 (jeśli to nastąpi, to przede wszystkim przy metrażowo dużych mieszkaniach na obrzeżach miasta).
OdpowiedzUsuńja tam nie wiem co będzie, ale przy takich relacjach to bym po prostu we wrocku wynajmował, a nie kupował.
OdpowiedzUsuńInwestowanie mieszkanie w celu osiągnięcia zysku jest zupełnie czymś innym niż kupno mieszkania dla siebie, zwłaszcza jak się porównuje lokatę bankową.
OdpowiedzUsuńJeśli koszt wynajmu wynosi 1500 zł to przy lokacie o oprocentowaniu wynoszącym 6,5% wynajem byłby dla wynajmującego opłacalny dopiero gdyby cena mieszkania przekroczyła 1500*12/0,065=276 900 zł.
Oczywiście zakładając, że zarówno cena mieszkania jak i koszty wynajmu nie będą rosnąć wraz z inflacją, co akurat w obecnej sytuacji w Polsce jest możliwe w przeciągu najbliższego okresu czasu.
Pomijając inflację zysk z lokaty to max. 2% w skali roku, 10% to już raczej tylko w inwestycjach o podwyższonym ryzyku.
@Mariusz:
OdpowiedzUsuńZa dużo uproszczeń jest w Twoim liczeniu. W przypadku nieruchomości dochodzą koszty podatków, amortyzacji itp. Wartość mieszkania (domu) spada wraz z upływem czasu. Po dostatecznie długim czasie należy zbudować od nowa. :)
Ludzie często zapominają, że posiadanie mieszkania... kosztuje.
Adam stara się przekazać, że ceny mieszkań są wysokie. Zmiana nastąpi wraz ze wzrostem stóp RPP i ewentualnym wzmocnieniem CHF.
OdpowiedzUsuńUSA - 8% wartości mieszkanie rocznie
OdpowiedzUsuńPL - 6%
UK - 4%
tak średnio układały się ceny najmu w 2010...
Chicago 170,000USD, wynajem 1200 miesięcznie
Wrocław 350,000PLN, wynajem 1800 miesięcznie
Birmingham 150,000GBP, wynajem 500 miesięcznie
...najlepsze jest to, że w USA za 170k usd mamy spory dom w średniej dzielnicy z garażem i kawałkiem ogrodu.
W UK z 150k gbp jest papierowy kurnik w kształcie wagonu kolejowego w kiepskiej lokalizacji.
A w Polsce, hehe mieszkanie w wielkiej płycie :) z dresami pod blokiem i żulami na ławeczce :D
@kujawianin
OdpowiedzUsuńTo współczynnik równy 10 jest za dużym uproszczeniem.
Jeśli chodzi o amortyzację to owszem, jeśli kupno mieszkania miało by się zwrócić po 100 latach to faktycznie było by to bezsensu, ale po 30 tu miało by już sens.
Budynki budowane w technologi żelbetowej przy odpowiedniej konserwacji spokojnie mogą użytkowane przez 100 lat.
Jeśli chodzi o wartość mieszkania czy domu to zależy ona głównie od sytuacji demograficznej w danej lokalizacji.
Zwłaszcza dwóch aspektów:
1. Dodatniej migracji do dużych miast (która niestety w Polsce jest słabo zbadana pod względem statystycznym, ponieważ opiera się głównie na danych meldunkowych)
2. Cyklów demograficznych co dobrze pokazuje piramida wieku str. 519
http://www.stat.gov.pl/gus/5840_rocznik_demograficzny_PLK_HTML.htm
Łatwo można wysnuć wniosek, że jeśli któryś z rządów nie zaprosi do naszego kraju imigrantów tak jak to miało miejsce w GB, to ceny mieszkań w Polsce przez najbliższe 15-20 lat realnie zaczną spadać.
Tylko czy aby na pewno porównanie rynku polskiego z USA ma sens? Tam np domy buduje się w innej technologii niż nasze. Nasze mogą stać ponad 100 lat a u nich? 20 lat i do wyburzenia i postawienia nowego...
OdpowiedzUsuń@AD i inni
OdpowiedzUsuńAdam co do zasady ma rację.
Są odstępstwa lokalne (np. nowojorskość), ale nieruchomość to po prostu także aktywo na rynku kapitałowym. Jak nie daje określonego zwrotu to się go nie kupuje, nawet jak Gazeta Wyborcza twierdzi inaczej.
Jestem rzeczoznawcą od 20 lat. Od kilku lat tylko wynajmuję lokale (mieszkania/biura w Warszawie, Krakowie). W dużym mieście na Śląsku płacę 9 zł/m2 biura na Rynku w wyremontowanej kamienicy. Mógłbym kupić, ale po co;-)
@Mariusz
Demografia w Polsce wygląda dramatycznie. Całe połacie miast Górnego Śląska czy wielu miejscowości Polski B i C to już istniejące albo będące powstawać setkami pustostany. W typowej klatce w bloku jest pięcioro dzieci/młodzieży i 20 rencistów/emerytów. A spadkobiercy są w Irlandii. A nawet jeśli nie to jest to jedynak.
Sądzę, że są duże szanse, iż w perspektywie 10 lat powrócimy do sytuacji gdy średnio w kraju wartość odtworzeniowa (~koszt wybudowania) mieszkania będzie porównywalna albo nawet wyższa niż wartość rynkowa (obecnie dla W-wy z grubsza jest to połowa WR)
A Walc z Bashirem ociera się o arcydzieło.
PS. Adam, interesowałeś się dziełami/esejami Martina Armstronga?
BW
OdpowiedzUsuńPS. Adam, interesowałeś się dziełami/esejami Martina Armstronga?
Nie. mam tyle książek w kolejce, że zabukowane mam następne 2 lata życia. A co to? i mógbys polecić jakąś próbkę?
Wie ktoś co tam jest w tym Forth Worth??
OdpowiedzUsuńDrugie po NY ceny..