Na początek Warszawa:
Jak widać zmieniło się raczej niewiele. NBP dodał do wykresu wskaźnik ROE dewelopera. Spodziewałem się bardzo wysokiego, ale szczerze mówiąc nie aż tak. ROE na poziomie 130 % oznacza, że na każdy zainwestowany przez właściciela firmy deweloperskiej 1000 złotych ma on po roku 1300 złoty zysku. Nic tylko tworzyć firmy deweloperskie, albo ja coś z tego wykresu nie rozumiem.
Dalej Poznań
Tutaj również się nic nie zmienia, a korelacja zyskowności jest widoczna.
Ciekawa jest ta rentowność tym bardziej, że struktura kapitałowa polskich deweloperów wskazuje, że prawie w połowie finansują się kapitałem własnym:
Dźwignia finansowa jak widać bardzo mała, co dziwi przy takich wysokich zwrotach na kapitale (ROE)
Czas na drugą stronę medalu czyli rentowność banków. Tutaj sprawa wygląda znacznie gorzej, ale całkiem przyzwoicie w porównaniu na przykład z zyskami innych firm giełdowych. No więc jak wygladają zyski na kredytach? Najpierw złotowe
Szału nie ma. Na każdym kredycie zarabiają w okolicach 2-3%. Na różnicy pomiędzy kosztem finansowania czyli oprocentowaniu depozytów, a przychodami z odsetek kredytowych zysku jest raptem 1%. Skorygowana marża odsetkowa jak przypuszczam bierze pod uwagę efekt wiązania klienta z bankiem i wymuszanie na nim korzystania z karty płatniczej, a jak wiadomo tutaj są prawdziwe frukta. ROE 10 razy mniejsze jak deweloperów w okolicach 8 procent daje raczej średni wynik. Jak się okazuje znacznie większe pieniądze bank zarabia na kredytach walutowych:
Tutaj, do różnicy miedzy oprocentowaniem depozytów, a kredytów dochodzi szczególny "sweet spot" dla banku. Spread.. czyli zabawa w kantor. Całkiem solidny fioletowy pasek, dający bankowi zysk na poziomie 10 % na operacji (ROS - return on sales) co z kolei daje ROE 20%. No i to jest już solidny zarobek:)
Co wykorzystuje bank? Oczywiście różnicę w oprocentowaniu franka od złotego.
Różnica pomiędzy niebieską a zieloną linią to pole dla marketingowców bankowych. W końcu klientowi nie można dać całości tej różnicy, żeby kompensował sobie tym samym ryzyko walutowe ;)
Warto o tych liczbach pamiętać, słuchając ogłoszeń o kolejnych edycjach programu "rodzina na swoim", gdzie w najnowszej nawet single mogą korzystać z dotacji do kredytu, pod warunkiem że będzie to mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli prosto od dewelopera. Mało tego, zdaje się, że przed wyborami czeka nas jeszcze program "spekulant na swoim", czyli dopłaty do wcześniej zabranych kredytów frankowych. Jak zwykle zapłacą za te dotacje roztropni i rozważni, którzy nie chcieli podejmować ryzyka walutowego i zabrali kredyt w złotówkach, lub w ogóle nie brali kredytu, gdyż uważali, że ich nie stać i postanowili mieszkanie wynająć. Tak.. ręce opadają.
******************
No to Dimmu
[youtube:http://www.youtube.com/watch?v=WoMLT2OFqjo]
Nie "rodzina na swoim", tylko "bankier i deweloper na fundowanym z podatków". Inwestorzy tylko na tym tracą... :(
OdpowiedzUsuńja wiem. Ten program juz miał tyle "przezwisk", że nie siłowałem się na jeszcze jedno i pozostawiłem to w swej ironicznej wymowie
OdpowiedzUsuńNie mogąc kogoś pokonać przyłącz się - co i ja zrobiłem w kwestii RnS. Mam madzieję że ta drobna cegiełka przyśpieszy szybsze bankructwo całego programu ( aby nie było deklaruje tutaj że cały -ewentualny - zysk przeznaczę na organizacje pożytku publicznego)
OdpowiedzUsuńJak tylko usłyszałem, że słońce Peru powiedziało, że nie mógłby spojrzeć w oczy tym, którzy wzięli kredyt w PLN lub w ogóle go nie wzięli zacząłem odliczać dni do odpalenia programu "spekulant na swoim" :)
OdpowiedzUsuń"Jak widać zmieniło się raczej niewiele. "
OdpowiedzUsuńJak to nie wiele?
Zmieniły się zupełnie dane historyczne które nie miały prawa się zmienić.
Weźmy całkowity koszt dewelopera z IV kw. 2009 dla Warszawy
w starym raporcie jest 3500zł/m2 w nowym już 4500zł/m2.
Ciekawe nieprawdaż?
Najlepiej ile naprawdę jest wart ten raport oddaje ten cytat:
"Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych."
Adam, po kilku piwkach nawet nie starałem się rozumieć o czym dzisiaj piszesz. Twarz mi się jednak rozpromieniła gdy dotarłem do końca i zobaczyłem Dimmu :D Piękna sprawa, wrócić po latach do takich kawałków, którymi się zasłuchiwało w młodości :) dzięki. Hail!
OdpowiedzUsuń"ale szczerze mówiąc nie aż tak. ROE na poziomie 130 % oznacza, że na każdy zainwestowany przez właściciela firmy deweloperskiej 1000 złotych ma on po roku 1300 złoty zysku. Nic tylko tworzyć firmy deweloperskie, albo ja coś z tego wykresu nie rozumiem."
OdpowiedzUsuńTo tylko tyle znaczy, że w specjaliści NBP mają problemy z odejmowaniem i dzieleniem lub nie znają wzoru na roczną stopę zwrotu.
Może policzyli zwrot z włożonego kapitału własnego? Jeśli wykładają 50%, czyli 2250 na metr, a zysku po sprzedaży od metra 3500 to to wychodzi troche ponad 150% :D Kto ich tam wie jak oni to liczą. Ciekawe jak NBP będzie wyceniał swoje rezerwy jeśli USA nie spłaci obligacji/spłaci je zdewaluowaną walutą.
OdpowiedzUsuńJeśli marża deweloperów na metrze kwadratowym jest rzeczywiście tak wysoka, to skąd bierze się niesamowita zmowa cenowa praktycznie wszystkich sprzedawców mieszkań?
OdpowiedzUsuńDlaczego nie ma budowlanej Biedronki?
Albo rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest sterowany przez mafię (a raczej nie jest, bo konkurencja działa w zasadzie każdej kluczowej gałęzi gospodarczej w kraju, od kolei, poprzez telekomunikacje, do spedycji, poczty i energetyki) albo te wykresy są po prostu nieprawdziwe.
Marża jest wysoka, bo i grunty były dawno temu kupowane pod dzisiejsze oddania mieszkań.
OdpowiedzUsuńA biedronka w inwestycjach mieszkaniowych jest tylko jak zwykle nie tam gdzie wszyscy patrzą.
http://www.adamduda.pl/2011/03/20/sposob-na-banke/
Wysoka marża istnieje tylko w głowach specjalistów NBP.
OdpowiedzUsuń"A biedronka w inwestycjach mieszkaniowych jest tylko jak zwykle nie tam gdzie wszyscy patrzą.
http://www.adamduda.pl/2011/03/20/sposob-na-banke/"
Może dla tych co odziedziczyli działkę budowlaną.
Sam zakup działki min. 5ar nadającej się do budowy małego domku ( o powierzchni zabudowy 100m2) to 150 tys. zł, na obrzeżach miasta jak np. Kraków (oczywiście działki nieuzbrojonej). Koszt działki uzbrojonej to min. 200 tys. zł czyli tyle za ile można kupić 40-45 m2 mieszkanie w tej lokalizacji.
Takie są fakty wystarczy sprawdzić ceny:
http://domy.pl/dzialki-sprzedaz-Krakow-pl?page=2&gclid=CMrsyfHN6akCFRsu3wod61Y4bQ&type=3&transaction=sprzedaz&location=Krakow
Budowa domu to żadna forma mieszkaniowej biedronki, ponieważ i tak trzeba wydać tyle samo pieniędzy co na mieszkanie. Mała działka w dużym mieście to nigdy nie mniej niż 150 tysięcy zł, koszty całkowite budowy bardzo małego domku (70m2) to nie mniej niż 150 tysięcy zł.
OdpowiedzUsuńTyle samo będzie kosztować 50-metrowe mieszkanie w sporo lepszej lokalizacji, i to bez wszystkich komplikacji prawnych i organizacyjnych związanych z budową domu. Tym samym, budując dom, na pewno nie zaoszczędzimy wydanych pieniędzy. Co najwyżej dostaniemy za nie więcej.
Powtarzam więc pytanie: skoro marże deweloperów są aż tak wysokie, dlaczego nie ma mieszkaniowej Biedronki?
Jedyny powód, jaki widzę, jest taki, że ten szacunek wysokości marż jest po prostu kompletną bzdurą. Naturalna konkurencja już dawno sprowadziłaby ceny mieszkań w Polsce w dół, a nic takiego się nie dzieje. Widać więc wcale nie ma aż tak z czego schodzić.
Jeśli masz natomiast inną interpretację - podaj ją.
[...] kropki” – czyli deweloperskie ROI bo co po niektórych raziło, że dochodziły do 160%… (można je za to obejrzeć u Adama Dudy). He – 160% marży to sobie na mój rozum może brać dobry cukiernik, czy firma Apple – no [...]
OdpowiedzUsuń