Pod ostatnim wpisem, kolega Ender przekonuje, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania jest w Polsce ogromne i jak pokazują badania, nic nie zanosi się na spadek tego zapotrzebowania. Co za tym idzie, ceny raczej nie spadną.
Co więcej mówi nam że woli opierać się na badaniach niż na własnych obserwacjach:
Wybaczcie, ale ja wole opierac sie o fachowe opracowania, a nie “najblizsze 500 metrow”, czy tez znajomych z dwoma mieszkaniami. Ciezko to traktowac jako argument w dyskusji.
No więc własnie.. warto przypomnieć pewną mowę bankiera Barrego Asmusa, który w swojej pewności opartej na "fachowych badaniach" wieszczył bonanzę w nieruchomościach co najmniej do roku 2030. Tak mu wynikało z badań. A badanie robili wszyscy święci - Brooklyn Institute, Harvard, FED etc.. warto włączyć tego Pana, by zobaczyc z jaką wyższością i mową uczonego, przekonywał, że żadnego krachu nie będzie... przecież w książce ma tak napisane !! (oglądaj od 7 minuty i 12 sekund)
[youtube:http://www.youtube.com/watch?v=IrpPsOvHUU8#t=07m12s]
Co mu jego adwersarz powiedział? Żeby wyciągnął nos z tych raportów i przeszedł się po ulicy.. do mu to większy pogląd niż te uczone badania zapotrzebowań na nowe mieszkania. Co było dalej wszyscy wiemy. Trzy lata później ceny nie tyle spadły, nie tyle nie było nabywców, lecz niektóre nawet burzono, gdyż koszty utrzymania pustego domu i całej nie zamieszkanej okolicy były za wysokie
[youtube:http://www.youtube.com/watch?v=ZsgOaCZ2Lag]
Morał z tego taki, że warto czasami przejść się i zobaczyć na własne oczy jak się rzeczy mają, gdyż papier nie zawsze całą prawdę Ci powie. Stara zasada zarządzającego:
If You don't go, You don't know.
Dobrze się jej trzymać
Generalnie popyt na wypasione BMW czy Mercedesy byłby zapewne nieskończony gdyby kosztowały 10 tys. zł. Analogicznie z mieszkaniami. Gdyby kosztowały 3 tys. za m wtedy zapewne można by liczyć na długotrwały boom w budownictwie.
OdpowiedzUsuńKiedy sprzedawałem jakieś 1,5 roku temu mieszkanie na 25 osób, które je oglądało - 2 (!) chciały kupić je aby same w nim zamieszkać. Dla reszty to była inwestycja. No cóż ostatni boom mieszkaniowy był właściwie nie mieszkaniowy, lecz inwestycyjny. W dużej mierze Ci którzy potrzebują mieszkań (młodzi zarabiający 2 - 3 tys na rękę, a tych jest większość) nawet nie próbowali ich kupić.
@grygol:
OdpowiedzUsuńMyślę, że i na te po 3 tys. nie byłoby chętnych gdyby wymagano min 30% wkładu własnego. Po prostu ludzie bez żadnego własnego majątku z pensją nieco wyższą od kredytowej raty dostawali pożyczki i mogli szaleć. Oprócz tego rzeczywiście, spekulacja też się pod to podłączyła. Ja dobrze pamiętam lata 2000-2003 gdzie mieszkania kosztowały mniej więcej tyle ile piszesz, a mimo wszystko tłumy nie waliły. A wtedy też (a może tym bardziej) "brakowało 3 milionów mieszkań". :)
Nie obrażaj inwestorów. To byli domorośli spekulanci.
OdpowiedzUsuńWidze, ze odkryles swoja nowa twarz, a mianowicie Adama Romantyka. ;) Pozwole sobie zacytowac Twojego imiennika:
OdpowiedzUsuń_________________________
Czucie i wiara silniej mówi do mnie
Niż mędrca szkiełko i oko.
Martwe znasz prawdy, nieznane dla ludu,
Widzisz świat w proszku, w każdej gwiazd iskierce;
Nie znasz prawd żywych, nie obaczysz cudu!
Miej serce i patrzaj w serce!
_________________________
I do tego sie to mniej wiecej sprowadza. Madrosc ludowa vs. naukowe badania. W dodatku w oparciu o (nieliczne przeciez ) przypadki gdy nauka sie myli, wyciaganie wniosku, ze lepiej zawierzyc odczuciom, nie wydaje mi sie uzasadniona w najmniejszym stopniu. Tyle jesli chodzi o ogolna teze, ze "prawda zywa" jest wiecej warta niz "medrca szkielko i oko". W dodatku post factum latwo wyszukac taka "kompromitujaca" wymiane zdan, ale takich pytan z publicznosci pada tysiace przy roznych okazjach i w 99% przypadkow to ta "zywa prawda" okazuje sie nie sprawdzac. Ekstremalny przypadek "inappropriate generalisation".
Co do samych badan dotyczacych popytu, to rozumiem gdyby to byla krytyka metodologii , ale jezeli to sprowadza sie do humorystycznych opowiastek o tym jak to ktos z "ludu" zawstydzil "medrca", to dyskusja niestety przestanie byc merytoryczna. Wczesniejsze wpisy dotyczace ekonomii pokazywaly raczej, ze metoda naukowa sie sprawdza, a problem polegal na niewlasciwym dobieraniu faktow i danych, ale sam jednak starales sie opierac na danych i metodzie naukowej. Teraz widze jakis niepokojacy trend odchodzenia od metody naukowej w kierunku zawierzania "gut feeling" i "wlasnym obserwacjom". Mam nadzieje, ze sie myle, ale troche to wyglada tak (parafrazujac pewne powiedzenie), ze jak dane nie pasuja do opinii to tym gorzej dla danych.
Powtorze tez ponownie, ze odnosnie tych nieszczesnych gruntow pisalem o popycie potencjalnym, a nie efektywnym.
"Powtorze tez ponownie, ze odnosnie tych nieszczesnych gruntow pisalem o popycie potencjalnym, a nie efektywnym."
OdpowiedzUsuńI kto tu jest romantykiem? :D
Panie Ender, w ekonomii przypadki, gdy nauka się myli, są niezliczone, a nie nieliczne. Nie pamięta Pan, jak to wsyzscy przed bieżącym kryzysem pieli o wiecznym wzroście, stabilności i "nowym paradygmacie"? Jak im to ładnie wychodziło z ich modeli? Jacy byli pewni siebie, a i badania mieli na poparcie swych tez?
OdpowiedzUsuńW kwestii akurat tego rynku ja wolę kierować się gut feeling. Jak dotychczas dobrze na tym wychodziłem - i to większość nie miała racji, łącznie z "łekonomistamy".
Pracowałem kilka lat temu w banku. Przez jakiś czas byłem członkiem zespołu układającego strategię kredytów hipotecznych bodaj w 2002r. to było. Posługiwaliśmy się wtedy statystykami, że w Polsce brakuje ok. 2 mln mieszkań. Te statystyki się jakby nie zmieniały pomimo, że sporo (jednak) wybudowano. Co więcej statystyki obejmowały również tereny wiejskie i małe miasteczka gdzie popyt na powierzchnię mieszkaniową jest nieco inaczej zaspokajany (mieszkanie z rodzicami, budowanie metodą gospodarską bez zgłaszania etc.). Na prnews ukazała się jakiś czas analiza, że faktyczny popyt na mieszkania jest ciągle duży ale jednak wielokrotnie mniejszy (ok. 500 tys.).
OdpowiedzUsuńZaspokojenie tego popytu jest możliwe ale podstawową barierą są procedury administracyjne i brak planów zagospodarowania. To znacząco obniża pulę wolnych gruntów i podwyższa drastycznie ich cenę. Jeżeli POństwo ma wspierać budownictwo to raczej tą metodą, pokrywanie kosztów ubezpieczenia braku wkładu własnego czy zwiększenie puli ziemi na cele mieszkaniowe (Agencja Mienia Wojskowego). Jeżeli w ogóle ma wspierać to właśnie takimi metodami, a nie dopłatami do kredytów.
Panie panika2008, tos mnie Pan rozsmieszyl tym Panem Enderem. :)
OdpowiedzUsuńEkonomia jest nauka spoleczna, wiec i z oczywistych wzgledow teorie ulegaja ciaglemu procesowi weryfikacji, ale ja tutaj dostrzegam jakis zmasowany atak na pozycje metody naukowej. W dodatku wrzuca sie do jednego worka dane (!) dotyczace liczby lokali z modelami ekonomicznymi i twierdzi, ze skoro drugie jest nie doskonale to i pierwsze tez takie jest. Jeszcze na koniec rozwiazaniem problemu z blednoscia pewnych hipotez i modeli ma byc zawierzenie odczuciom i wlasnym doswiadczeniom.
@Kris
A co ma romantyzm do tego ? Mimo najlepszych checi nie pojmuje o co chodzi.
Wszystko zależy jak takie badanie rynku jest robione. Jeżeli by zapytać ludzi czy panują kupić mieszkanie to pod warunkiem że go nie mają z pewnością odpowiedzą że tak tyle że od zamiaru zakupu do finalizacji transakcji daleka droga
OdpowiedzUsuńNikt się nie kłóci jeśli chodzi o dane n/t ilości lokali. Kluczową sprawą jest ich interpretacja i wyciągnięcie wniosków co do aktualnego i przyszłego popytu.
OdpowiedzUsuńCzytam, że dalej jest wielu, którzy wierzą w "badania naukowe" w takich dziedzinach jak socjologia, makroekonomia, kosmetologia, historia, archeologia, ... A przecież już dawno, któryś ze znanych naukowców (matematyk?) powiedział, że są w zasadzie dwie nauki: fizyka i chemia, które używają matematyki jako języka opisu zjawisk, a cała reszta, to zbieranie znaczków (filatelistyka;). Pomijam tu kwestię "sprzedajnej nauki", która potrafi udowodnić wszystko, co zleci "inwestor w badania". Część ludzi widzi w nauce jakiegoś fetysza, który da odpowiedź na wszystkie pytania, a tak naprawdę w życiu codziennym nauka ma bardzo małe zastosowanie. Podejrzewam, że 99% naszych decyzji, które musimy podjąć, NIE DA się przeanalizować naukowo. Większość ludzi bazuje na intuicji i niepełnych (sfałszowanych?) danych.
OdpowiedzUsuńMala uwaga do tekstu- ten Barry Asmus nie mowi o "Brooklyn Institute" tylko o "Brookings Institute"- naczelnym thinktanku amerykanskiego lewactwa.
OdpowiedzUsuń@HeS Zgadzam się z Tobą w kwestii fetyszyzowania nauki. Jako osoba działająca w branży permakultury (takie połączenie ekologicznego rolnictwa,ogrodnictwa, leśnictwa z budownictwem ekologicznym/pasywnym) sam często stosuję techniki, na które nauka nie ma odpowiedzi i wiedzy. Kwestie używania węgla jako nawozu, aktywnie napowietrzanych herbatek kompostowych - czarna magia dla współczesnego(a zwłaszcza polskiego) gleboznawstwa.
OdpowiedzUsuńCzytałem gdzieś, że jakiś mężczyzna (dobrze wykształcony, inteligentny prawnik) miał wypadek. Uszkodzona została część mózgu odpowiedzialna za emocje (chyba ciało limbiczne). Zdaje się, że powstanie genialny analityk, czowiek, którego osąd nie jest skażony przez emocje, czysty rozum...Nic bardziej mylnego. Człowiek ten, mimo, że nadal inteligentny i nie stracił nic ze swojej wiedzy, stał się w swojej pracy całkowicie dysfunkcyjny. Gdy ktoś chciał umówić się konsultacje był problem. Opisany dialog to nie żaden żart, tylko realny przypadek (chyba z USA)
Klient pyta: kiedy pasuje mu (prawnikowi)
prawnik: nie wiem
klient:no ale kiedy ma pan wolne terminy?
prawnik: mam wolne terminy we wtorek, czwartek piątek
klient: to mogę umówić się na wtorek?
prawnik:nie wiem
klient: no ale przecież mówił pan, ze jest wolny termii
prawnik: no tak, mówiłem
klient:jaja se pan robisz?
prawnik:nie
klient: no to pasuje w ten wtorek, czy nie?
prawnik:nie wiem
Wkurzony klient odkłada słuchawkę. Problem prawnika polegał na tym, że bez wartościowania emocjonalnego nie był w stanie dokonywać wyborów (bo skąd miał wiedzieć co jest lepsze). Jak wybrać to "lepsze" skoro nie możemy czegoś ocenić?